Steuerfalle Immobilien

Dieses Thema taucht immer wieder in den sozialen Medien auf, wird heiß diskutiert und die jeweiligen Kommentare von selbsternannten Spezialisten sind oft mehr als fragwürdig. Die häufigste Antwort hier: „Du darfst keine Immobilie in Deutschland besitzen, musst dein Haus oder deine Wohnung verkaufen oder fix vermieten, sonst bezahlst du weiterhin (unbeschränkt) Steuern in Deutschland.“

Solche Pauschal-Aussagen sind natürlich völliger Unsinn! Was diese Thematik angeht, handelt es sich in der Regel um Einzelfall-Entscheidungen, wo einige Details zu berücksichtigen sind.

Grundsätzlich gilt

Der Besitz einer Immobilie in Deutschland begründet für sich genommen keine unbeschränkte Steuerpflicht, sofern weder ein Wohnsitz noch ein gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland vorliegt. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzbarkeit der Immobilie.

Haus oder Wohnung verkaufen

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung bei der Auswanderung nach Dubai kann sinnvoll sein, um eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland zu vermeiden, da damit jeder Wohnsitz im Inland aufgegeben wird. Dies ist der radikalste, aber sicherste Weg. Mit dem Verkauf geben Sie jede Form des Inlandswohnsitzes auf.

Haus oder Wohnung vermieten

Alternativ kann eine Immobilie bei Auswanderung nach Dubai auch durch eine feste Vermietung der Eigennutzung entzogen werden. In diesem Fall liegt regelmäßig kein Wohnsitz mehr im Sinne des § 8 AO vor, sodass die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland entfällt und lediglich eine beschränkte Steuerpflicht hinsichtlich der Mieteinkünfte besteht.

Mieteinnahmen aus Deutschland

Mieteinnahmen aus Immobilien in Deutschland sind unabhängig vom Wohnsitz weiterhin in Deutschland steuerpflichtig. Auch bei einem Wohnsitz in Dubai unterliegen Einkünfte aus in Deutschland belegenen Immobilien der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland. Der Besteuerungsort bleibt Deutschland; daran ändert ein Auslandswohnsitz nichts.

In Dubai fallen auf Mieteinnahmen aus in Deutschland gelegenen Immobilien keine zusätzlichen Steuern an. Die Besteuerung erfolgt ausschließlich in Deutschland; eine Doppelbesteuerung durch die VAE findet nicht statt, da die VAE auf solche Auslandseinkünfte keine Einkommensteuer erheben.

Leere/unmöbliertes Haus oder Wohnung

Auch eine nicht vermietete Immobilie führt nicht automatisch zu einer unbeschränkten Steuerpflicht, wenn sie beispielsweise leer und unmöbliert (Bad, Küche, Bett) ist. Nach deutscher Rechtsprechung gilt eine leere/unmöblierte Wohnung nicht als bewohnbar und damit nicht als nutzbar.

Das Finanzamt prüft im Einzelfall, ob eine Bewohnbarkeit gegeben ist. Maßgebliche Kriterien sind insbesondere, ob Küche, Bett und Bad vorhanden sind oder ob sich noch persönliche Gegenstände in der Wohnung befinden. Im Zweifel kann die Behörde zudem Strom- und Wasserverbräuche heranziehen, um Rückschlüsse auf eine mögliche Nutzung zu ziehen.

Im AEAO zu § 8 AO wird hier unterschieden zwischen

• einer bewohnbaren Wohnung (möbliert, mit Hausrat, jederzeit nutzbar): Wohnsitz möglich, also Risiko unbeschränkte Steuerpflicht
• einer leeren, unmöblierten Wohnung: das gilt steuerlich in der Regel nur als Vermögensverwaltung, nicht als Wohnsitz

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen deutlich gemacht, dass eine leerstehende und unmöblierte Wohnung, die nicht kurzfristig bewohnbar ist (z. B. ohne Bett, Küche oder sonstige für den Alltag erforderliche Ausstattung), steuerlich in der Regel nicht als Wohnsitz anzusehen ist. Folglich begründet sie auch keine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland.